外環道が物流改革の起点に！賃料だけじゃない拠点選び
なんで今、外環道エリアがこんなに注目されとんの？
テルヤン：なぁなぁカズキ、最近の物流業界で話題になっとる場所知っとるか？
カズキ：なんや急に。どこのことやねん？
テルヤン：東京外かく環状道路、通称外環道やねん！都心から15キロ圏をぐるっと回っとる高速道路なんやけど、ここがめっちゃアツいらしいで。
カズキ：外環道か。でも物流拠点なんて圏央道とか国道16号沿いにようけあるやん。何が違うんや？
テルヤン：そこがミソなんや！圏央道が「外へ広げる環」やとしたら、外環道は「内へ届ける環」なんやて。広域配送もできて、しかも巨大消費地の東京に近いっちゅうのが最大の強みらしいで。
カズキ：なるほどな。つまり幹線輸送と都市配送の両方がやりやすいってことか。
テルヤン：せや！関越道、東北道、常磐道、東関東道とか、主要な高速道路を横につないどるから、三郷とか八潮、川口あたりを拠点にしたら、茨城も北関東も群馬も千葉も全部カバーできるんや。
カズキ：それは確かに便利やな。配送ルートの組み立てがしやすそうや。
現場で何が起きとるん？拠点選びの新常識
テルヤン：でもな、今の時代は単に「便利な場所」だけで拠点決められへんようになっとるんやて。
カズキ：どういうことや？
テルヤン：倉庫の坪単価だけやなくて、輸送距離とか配送の頻度、それに働く人の確保まで全部ひっくるめて考なあかんねん。運賃は上がっとるし、ドライバーも足りへんし、倉庫で働く人も見つからんしな。
カズキ：あー、それはリアルな話やな。賃料安いからって遠くに拠点作ったら、かえって輸送コストが跳ね上がるってやつか。
テルヤン：そういうこっちゃ！実際、圏央道沿いに拠点持っとった企業が、賃料上がってもええから外環道エリアに移りたいって相談が増えとるらしいで。
カズキ：へぇー。それだけ距離を縮めることの価値が高まっとるんやな。
テルヤン：さらにや、八潮とかはつくばエクスプレスが通っとって、住宅開発も進んどるから人口が増えとんねん。2005年に7万6千人やったのが、今9万3千人超えとるらしい。生産年齢人口の割合も66％で、全国平均より高いんやて。
カズキ：それは大事やな！施設があっても働く人がおらんかったら意味ないもんな。
テルヤン：ほんまそれ。賃料と距離と労働力、この3つのバランスで考える時代になっとるんや。
冷凍冷蔵物流で変わる拠点の価値って？
カズキ：そういえば、冷凍食品とか増えとるやん。あれも何か関係あるん？
テルヤン：めっちゃあるで！冷凍食品が普及して、保管だけやなくて仕分けとか流通加工も求められるようになっとんねん。しかも多頻度少量配送が基本やから、消費地に近い方が有利なんや。
カズキ：なるほどな。東京ベイエリアに冷蔵倉庫ようけあるけど、そことの違いは？
テルヤン：湾岸部は確かに施設多いけど、老朽化しとったり新しく建てるコストがめっちゃ高いんやて。それに比べて外環道エリアは、高速道路にも近いし東京にも近い、ちょうどええ距離感なんや。
カズキ：配送ハブとしてピッタリってことか。
テルヤン：せやねん！広域輸送で運ばれてきた商品を一回受けて、そこから都内のスーパーとかコンビニに多頻度で届ける。この役割に外環道が最適なんやって。
カズキ：冷凍冷蔵の賃貸施設も増えとるん？
テルヤン：そこが面白いところでな、デベロッパーが最初から冷凍冷蔵設備付きの賃貸倉庫を作る動きが出てきとんねん。自社で設備投資せんでも借りられるから、企業側も助かるらしいで。
カズキ：それはありがたいな。退去時の原状回復とか考えんでええもんな。
これから外環道エリアどうなっていくん？
テルヤン：まとめるとな、外環道はもう単なる立地やなくて、首都圏の物流ネットワーク全体を組み直す「戦略の起点」になっとんねん。
カズキ：ほぉー、そこまで重要な位置づけになっとるんか。
テルヤン：せやで。三郷はもう物件も賃料も上がっとるから、八潮や川口を狙う企業も増えとる。同じ外環道沿いでも、どこに置くかまで細かく比較する時代や。
カズキ：なるほどな。ただ外環道って言うだけやなくて、そのエリア内でも差があるんやな。
テルヤン：そういうこっちゃ！それに施設も変わってきとるで。大型のマルチテナント型だけやなくて、一棟貸しとか冷凍冷蔵専用とか、多様なニーズに応える施設が出てきとんねん。
カズキ：物流が細分化しとるってことやな。ドライバー不足も運賃高騰も待ったなしやし、拠点選びで失敗したらダメージでかいもんな。
テルヤン：ほんまそれ。これからは「どこに置くか」やなくて「何を、どう動かすか」まで含めて考える時代や。外環道はその答えを出すための重要なピースになるで！
カズキ：物流業界で働く人は、この動きチェックしとかなあかんな。自社の配送ルート見直すええきっかけになるかもしれんし。
テルヤン：せやな！コンプライアンスしっかり守って、効率よく荷物届けるためにも、拠点戦略は大事や。外環道、これからも目が離されへんで！
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